Progetto di Valorizzazione Multifunzionale

La presente proposta presentata dal comune di Pescia alla Regione Toscana ai sensi del protocollo d'intesa sottoscritto il 18 maggio 2009 tiene conto in primo luogo del lavoro svolto dal Distretto floricolo in merito ai propri mercati e che ha preso origine dal convegno di Lucca, dove Regione Toscana ha stabilito che il Mercato dei Fiori della Toscana deve essere unico con due poli: Pescia e Viareggio.
Infatti soltanto se si crede davvero che concentrare ed organizzare l'offerta di un prodotto sia il sistema che maggiormente garantisce i produttori ed i loro redditi, possiamo pensare di riorganizzare il mercato dei fiori della Toscana e provare a salvare la floricoltura distrettuale.

I due Comuni si sono accollati l'onere di dettagliare e rendere più specifico il documento elaborato dal Distretto sviluppando un documento d'indirizzo su ruolo e funzioni del mercato oggi, approvato dal Comune di Pescia, deliberato dal Comune di Viareggio, integrato con successivi contributi ed infine esaminato favorevolmente dal Comitato del Distretto floricolo.

Nel documento sopra citato si afferma tra l'altro che:

- Il mercato dei fiori della Toscana è un "mercato pubblico", poiché per entrambe le basi logistiche di Pescia e Viareggio vi è l'obbligo di tener di conto, nello svolgimento della loro attività, della legge 25 marzo 1959, n. 125, della legge regionale 21 maggio 1975, n. 46, e del regolamento 22 maggio 1978, n. 2 che si applica a tutti i comuni della Toscana, eccetto Pescia e Viareggio perché hanno un proprio regolamento tipo di mercato alla produzione all'ingrosso dei fiori, avendolo, entrambe le città, istituito come servizio pubblico.
- Tutti i mercati privati, pertanto, debbono attenersi, nella loro attività, a quanto previsto nel regolamento tipo regionale. Il mercato dei fiori della Toscana presso i due poli di Viareggio e Pescia, opera però in mancanza di un vincolo di mercato come accade ad esempio sui mercati mobiliari italiani, dove una legge dello stato prevede l'obbligo generale di concentrazione nella negoziazione sui mercati ufficiali, per garantire un maggior livello di trasparenza ed una più alta attendibilità delle quotazioni della contrattazione. Tenuto conto che ciò non è trasferibile ai mercati floricoli, si rende necessario istituire servizi che rendano appetibile il mercato agli utenti concentrando le contrattazioni il più possibile sui mercati pubblici.
 - Sono ormai diversi anni però che la sola merce locale non è più sufficiente a tenere in vita un mercato che voglia essere funzionale. Il mercato diventa appetibile anche per altri intermediari qualora si riesca a concentrare davvero l'offerta, formata da prodotto locale, da quello proveniente da fuori regione e da quello d'importazione, che, tutti insieme, costituiscono l'assortimento mercantile in grado di soddisfare il grossista, il dettagliante e la grande distribuzione organizzata.
- I mercati sono, quindi, i luoghi deputati ad intercettare i flussi del prodotto e costituiscono potenzialmente le aree in cui si concentrano i passaggi e gli smistamenti e quindi dove è congeniale creare piattaforme logistiche. Proprio per la natura particolare del prodotto, delicato, deperibile e sostanzialmente fragile, che rende i fiori assimilabili a prodotti conservati nella catena del freddo (mentre le piante sono soggette a deterioramento più limitato) assumono particolare importanza lo stoccaggio ed il trasporto. Diviene perciò fondamentale dotare la filiera sul territorio distrettuale di strutture adeguate di magazzinaggio, in modo da assicurare una maggior efficacia lungo il canale distributivo, riducendo il frazionamento del prodotto, fino ad eliminarlo.

- Il sistema organizzativo di un mercato pubblico si deve dotare di uno strumento di regolamentazione snello e uguale per entrambi i poli, ma che potrà avere declinazioni diverse secondo il Polo d'applicazione. Nel Regolamento sono fissate la forma di gestione, la struttura del sistema organizzativo e le modalità di gestione e regolamentazione dei servizi forniti agli utenti. Anche la Regione sarà coinvolta affinché valuti le modifiche alla normativa di riferimento. Particolare attenzione andrà posta nello stabilire orari d'apertura flessibili che devono essere concordati con le parti sociali e comunque tali da fornire un servizio efficiente. Nel regolamento sarà affrontata anche la questione della vendita presso il mercato di piante in vaso, di accessori per fioristi e delle modalità cui devono sottostare. La gestione di tali servizi potrà essere assicurata da soggetti terzi, mediante procedure concorrenti che dovranno essere individuate e specificate nel Regolamento.
- Il sistema organizzativo unico si fonda su una rete informatica comune, basata sul sistema di rete internet che a livello virtuale rende un tutto unico e perfettamente interscambiabile i due poli di Pescia e Viareggio. L'interconnessione di rete garantisce un dialogo immediato che consente di fornire i diversi servizi senza tener conto dell'ubicazione delle risorse. Questo sistema è indispensabile per la costituzione di una base logistica, costituita da piattaforme multifunzionali, mirate alla concentrazione dell'offerta, alla gestione della stessa e alla distribuzione del prodotto.
- Tutti i prodotti che transitano attraverso il sistema organizzativo del mercato devono rispondere a requisiti di qualità standardizzati: ecco perché il Mercato dei fiori deve adottare schede di qualità che forniscano garanzie all'acquirente e, soprattutto, facciano aumentare il valore del prodotto una volta che i produttori si sono adattati ai nuovi standard. L'Associazione Piante e fiori d'Italia sta elaborando delle schede di qualità valide per tutto il territorio nazionale al fine di rendere uniformi gli standard qualitativi. Tali schede potrebbero essere adottate dal mercato al fine di uniformare il prodotto. Il mercato si deve dotare inoltre di un sistema di controllo della qualità che garantisca anche una tracciabilità del prodotto. Si rende necessario uniformare i codici di codifica e i software che li gestiscono mediante un sistema di codici a barre unico. Il mercato deve valutare l'opportunità di organizzare un proprio sistema di confezionamento e imballaggio completo di etichettatura, in grado di mettere in commercio un prodotto garantito dal punto di vista della qualità. Tutto questo può rappresentare un aumento del valore aggiunto se il sistema è certificato e riconosciuto attraverso un marchio specifico, da valorizzare attraverso azioni mirate di promozione.
- Inoltre i produttori devono essere orientati nella scelta delle coltivazioni e in una loro programmazione dal mercato. Questo servizio deve essere messo a punto in collaborazione con i soggetti interessati attraverso le Organizzazioni di Categoria e l'ARSIA.

Prima di illustrare gli elementi della proposta riteniamo opportuno svolgere alcune considerazioni sul mercato del florovivaismo e sviluppare un'analisi swot sul Comicent, così da evidenziare le criticità e valutare quanto il progetto proposto riesca a farvi fronte.

Il mercato florovivaistico ha un'importanza molto rilevante a livello mondiale, tanto che il solo valore dei consumi di fiori e piante da vaso si aggirava nel 2007 intorno a 80 miliardi di euro, di cui il 40-50% rappresenta la quota detenuta dall'Europa (Van Rijswick, 2008). La Germania è il consumatore più rilevante, seguita in ordine d'importanza dalla Gran Bretagna, la Francia e l'Italia.
Nell'Europa occidentale si stima una crescita dei consumi nei prossimi anni in media del 2-4% annuo, mentre più dinamici si presentano i mercati dell'Europa Orientale, ove si stima una crescita del 5-10% annuo (CBI, 2008).
Tuttavia i mercati Europei sono caratterizzati da un livello di sviluppo molto diverso, che si evidenzia sia nelle caratteristiche della domanda, sia nella struttura dei canali distributivi utilizzati. I mercati del centro e del nord del vecchio continente sono definiti High Developed in quanto manifestano una forte incidenza della domanda d'impulso, determinata dal consumo quotidiano, e una rilevante incidenza degli acquisti presso supermercati, ambulanti e garden center. I mercati del Sud Europa, in particolare Italia e Spagna, sono ancora annoverati tra i Low Developed, per l'elevata incidenza del consumo per ricorrenza, nonché conseguentemente, del ruolo dei fioristi per la vendita al dettaglio.
Anche all'interno dello stesso Paese si riscontra una segmentazione del mercato tra prodotti di massa e prodotti di nicchia, che si sta accentuando fortemente con il cambiamento del comportamento del consumatore. Quest'ultimo, infatti, richiede allo stesso tempo disponibilità di prodotti di basso e alto valore, a seconda della destinazione d'uso, richiede un'elevata diversificazione (innovazione di prodotto, packaging, certificazioni di qualità, ecc.) e risulta molto informato e conseguentemente esigente rispetto alle caratteristiche del prodotto, tanto che si sta sviluppando anche un'attenzione nuova ai processi environmentally friendly. (Van Rijswick, 2008).

La segmentazione del mercato offre spazi differenti ai produttori e ai commercianti a secondo delle strategie che essi si propongono di perseguire. Il mercato di massa ha una spiccata attenzione al prezzo e richiede dunque prodotti a basso prezzo unitario, elevati volumi, forte efficienza sul controllo dei costi e nella logistica. Il mercato di nicchia ha un'attenzione particolare all'esperienza sensoriale e al valore ornamentale legati al consumo del prodotto, per cui è fondamentale l'unicità e l'innovazione, ma anche la flessibilità nella risposta alle richieste del mercato, basata inevitabilmente su un'elevata cooperazione tra operatori a livello orizzontale e verticale.
Se il consumo dei fiori è relativamente concentrato, le aree di produzione di fiori e piante da vaso hanno una copertura molto più elevata a livello mondiale. Inoltre, nonostante il commercio intraeuropeo sia ancora molto rilevante, l'incremento delle importazioni da altri continenti è in continua crescita e nuove aree di produzione (Cina, Malesia, Tailandia, Turchia, Etiopia,..) si stanno affermando.
La sempre più spinta concorrenza sul fronte dell'offerta impone ai vecchi paesi produttori delle scelte rilevanti che sono guidate dalla necessità di risparmio energetico e di lavoro (per la scarsa competitività sui costi rispetto ai paesi emergenti), dalla differenziazione attraverso la valorizzazione delle specificità pedoclimatiche e delle specie autoctone, dalla forte attenzione alla qualità del prodotto raggiungibile, solo attraverso investimenti rilevanti in tecnologia, ricerca e innovazione.
In questo quadro l'Italia risulta ancora il decimo paese esportatore netto a livello mondiale in floricoltura, nonostante la quota delle esportazioni di fiori stia diminuendo, mentre le esportazioni delle piante da vaso stanno incrementando di circa il 10% annuo dal 2000, tanto che l'Italia oggi detiene circa un quarto della produzione europea, essendo seconda solo all'Olanda.

La Toscana con le sue 3.577 aziende (il 17% del totale Italia) si riconferma fra le regioni italiane con il maggior numero di aziende agricole dedite al florovivaismo; di queste il 78% circa si dedica in via esclusiva alla coltivazione di prodotti vivaistici, il 17% alla produzione del reciso ed il restante 5% appartiene al comparto "misto", perché dedito alla coltivazione di prodotti vivaistici e floricoli insieme.
La quota di aziende florovivaistiche toscane che si dedicano in via esclusiva all'allevamento di fiori, fronde e foglie da recidere (17%) è diminuita, nel giro di due anni, di ben 7 punti percentuali, con una tendenza alla conversione verso il comparto vivaistico. La diminuzione di aziende e superfici floricole sia generalizzata a livello territoriale: a Pistoia, dove è ubicato il 38% circa delle aziende floricole toscane, si riscontrano le differenze percentuali maggiori, sia in termini di aziende (-32% circa) che di superfici (-42%). Lucca, provincia nota per la sua vocazione floricola e che peraltro accoglie il 46% delle aziende floricole toscane, si caratterizza per una diminuzione di aziende, non accompagnata da un analogo decremento delle superfici (-9% circa rispetto al 2005).
La produzione lorda vendibile di fiori e piante da vaso in Toscana è stata nel 2007 pari a 75 milioni di euro (-1,3% rispetto all'anno precedente) rappresentando il 3,2% della PLV totale regionale, un valore, questo, molto contenuto anche se relativamente stabile negli ultimi 4 anni, considerando che nella seconda metà degli anni '90 la PLV floricola rappresentava il 7-8% dell'intera produzione agricola toscana (Scaramuzzi, 2009).
Lo stesso fenomeno si verifica per il ruolo che la floricoltura toscana detiene a livello nazionale, dove l'incidenza sul totale della PLV floricola italiana si attesta nel 2007 sul 4,7%, relativamente stabile negli anni 2000, ma in fortissima flessione rispetto al quinquennio precedente, in cui essa si aggirava attorno all'8% (Scaramuzzi, 2009).
Ad influenzare l'andamento del valore della produzione, oltre alle quantità effettivamente prodotte, incidono in maniera decisiva i citati cambiamenti intercorsi sui mercati, sia nazionali che internazionali, dove la produzione toscana è chiamata a confrontarsi con nuovi competitori provenienti da Paesi emergenti nella produzione floricola, spesso in grado di offrire i propri prodotti a prezzi altamente concorrenziali e con i mercati del sud Italia, dove la meridionalizzazione della floricoltura si è andata fortemente evolvendo, introducendo un prodotto che esercita la sua concorrenza non più esclusivamente sul prezzo e sui costi di produzione, ma anche sulla qualità.
Gli imprenditori toscani hanno avuto comportamenti strategici molto diversi, alcuni più avversi all'innovazione e agli investimenti, hanno subito in maniera inequivocabile gli effetti della competizione e della crisi, altri, grazie a strategie opposte, sono riusciti a consolidare il proprio ruolo sul mercato e ad occupare nuovi spazi produttivi e commerciali.
Studi recenti (Rabobank, 2008) affermano come vi siano ancora opportunità rilevanti di sviluppo del mercato floricolo da parte degli imprenditori più organizzati e lungimiranti attraverso un miglioramento dell'assortimento, della qualità e del marketing. Margini rilevanti di sviluppo appaiono essere presenti sia per il mercato d'impulso, sia per il mercato di ricorrenza.

Il mercato dei fiori di Pescia rappresenta a tutt'oggi una realtà che, nonostante la crisi, vanta oltre 820 aziende iscritte, suddivise tra produttori, commercianti e attività correlate.
Nell'anno 2008 sono state oltre 70 le nuove iscrizioni pervenute al consorzio ed ogni mattina, all'avvio delle trattative, la platea accoglie più di 1.000 persone che qui operano e lavorano, mediante l'esposizione dei prodotti da parte dei produttori e dei commercianti, negli spazi loro assegnati dalla direzione:

- produttori iscritti: N. 340 (-38% rispetto al 1998, anche se il dato va corretto in considerazione del fatto che nel 1998 per la presenza di una grande cooperativa che operava sul mercato per conto di oltre140 produttori, ne faceva crescere il numero in tale misura)
- commercianti N. 483 (+2% rispetto al 1998)
- attività collaterali: N. 4;
- rappresentanti: N. 5;
- trasportatori: N. 9
- Produzione commercializzata: oltre 109 milioni di €;
- movimento giornaliero veicoli: N. 805 (dato 2009)

Dall'analisi swot desunta in parte da recenti studi e pubblicazioni in materia (Progetto FLO finanziato dal programma di iniziativa comunitaria ADAPT, sviluppato da INEA Osservatorio di Economia Agraria per la Toscana di Firenze e concluso nel dicembre 1998; Florovivaismo e vivaismo a Pescia - Passato presente futuro, di Galileo Magnani edito nel 2001 dalla B&D Srl di Pistoia), si evidenziano i punti di forza e debolezza propri del Comicent e le minacce ed opportunità esterne al mercato stesso.

Il progetto prende in considerazione il Comicent visto sia come luogo dove si svolge il servizio pubblico di mercato all'ingrosso dei fiori che come immobile, struttura architettonica opera dell'Architetto Leonardo Savioli che costituisce una delle prime costruzioni high-tech realizzate nel nostro paese, basata su di una platea di oltre 11.000 mq. liberi da qualsiasi sostegno verticale, coperta con un tetto sospeso e sorretto da cavi di acciaio ancorati a piloni esterni anch'essi in acciaio.
Il mercato ha ancora un ruolo importante nella valorizzazione della floricoltura distrettuale oltre che di servizio alla domanda di prodotto dell'Italia Centrale. Ruolo che, tuttavia, necessita di essere "rivisto" alla luce dei cambiamenti evolutivi subiti dal settore a livello sia nazionale, sia internazionale e per adeguarlo alle reali esigenze degli operatori.
Mentre l'immobile realizzato oltre 30 anni fa, proprio per le sue caratteristiche costruttive, necessita di urgenti interventi di manutenzione straordinaria per l'adeguamento al mutato quadro normativo di impianti e strutture e d'investimenti al fine di attivare nuove funzionalità e migliorare quella di mercato.

La filosofia che guida il progetto architettonico è quella di:
- razionalizzare i locali della struttura per gli operatori e migliorare le condizioni di sicurezza e d'igiene (impianti per la conservazione dei prodotti, razionalizzazione della viabilità, efficienza logistica mediante gli spazi ad uso magazzino);
- rendere indipendente l'attuale platea per progressivi usi diversi rispetto a piazza di mercato fiori, realizzandone un'altra al piano seminterrato alternativa;
- inserire servizi esterni ed interni aggiuntivi per gli operatori (punto verde; area servizi a veicoli e persone, percorsi tematici, centro documentazione, ecc.).

Come meglio esplicitato negli elaborati redatti dai singoli professionisti, le opere previste nella proposta sviluppata dal gruppo tecnico, consistono da un lato in una rifunzionalizzazione dei magazzini del mercato, un loro incremento e parziale diversa collocazione, nonché la dotazione di servizi ed ambienti adeguati a tale funzionalità, e dall'altro mirano alla valorizzazione dell'architettura della struttura mediante il suo utilizzo per altre attività oltre al mercato, prevedendo aree alternative nella struttura per il suo corretto svolgimento quando si verificherà tale contemporaneità.
Inoltre, vi sono valorizzati tutti gli immobili dell'area da Villa Puccinelli-Sannini a Villa Vitali, casa Pellegrini e le aree che prospettano su Via S. D'Acquisto e Via del Castellare. In questa parte del complesso immobiliare Comicent si prevede l'introduzione di funzioni e servizi che serviranno da catalizzatore urbanistico, quali la vendita al minuto di prodotti del mondo vegetale e di quelli tipici locali a filiera corta, una stazione di servizio per veicoli e conducenti, che eroga oltre a benzina verde e diesel anche gpl e metano, offre lavaggio per camion e servizi anche per gli autisti dei mezzi che giungono al mercato dei fiori di Pescia, con punto ristoro e foresteria.
Il risultato di tutto ciò sarà un mercato che vedrà risolti molti dei suoi problemi strutturali da tempo lamentati dagli stessi operatori e che nel contempo si apre alla Città diversificando le funzioni, allargando i propri confini come vuole la concezione multifunzionale di un complesso immobiliare.
E' stata prestata particolare attenzione agli aspetti ambientali (produzione di energia solare, disponibilità di combustibili da fonti energetiche alternative come gpl e metano che peraltro nel territorio comunale mancano, utilizzo di corpi illuminanti a basso consumo, raccolta e regimazione delle acque meteoriche, ecc.), a quelli occupazionali (salvaguardia dei posti di lavoro esistenti, e previsione del loro aumento con l'apertura della nuova stazione di servizio, del punto verde, dell'area ristoro e foresteria, miglioramento complessivo delle condizioni di igiene e sicurezza) ed a quelli di natura finanziaria per assicurare nuove entrate che garantiscano la sostenibilità economica della gestione.

In effetti la città di Pescia con il bando di concorso sul mercato dei fiori negli anni '70 del secolo scorso aveva chiesto con lungimiranza ai progettisti ed i vincitori avevano previsto: "di concepire il complesso in modo da rispondere alle esigenze intrinseche del mercato ma anche a quella di essere mostra permanente a livello nazionale e internazionale".
Il progetto presentato alla Regione per una valutazione riguardo la finanziabilità parziale, prevede l'utilizzo dell'immobile con la platea di commercializzazione vista come una piazza coperta, di oltre diecimila metri quadrati (più del doppio di Piazza Mazzini), alta oltre sedici metri, sufficientemente isolata dall'abitato circostante, con ampie aree a parcheggio adiacenti, come contenitore di eventi. La contiguità con la stazione ferroviaria -peraltro collegata direttamente tramite il sottopasso-, la vicinanza all'autostrada, l'ubicazione tra Montecatini Terme e Lucca, ma soprattutto la certezza che una piazza con tali caratteristiche costituisce una realtà difficilmente riscontrabile altrove, impone di adeguarla dal punto di vista impiantistico, della sicurezza antincendio e per pubblico spettacolo, nonché di prevederne un'adeguata promozione come nuova location che deve diventare nuovo punto di forza per l'intera Regione. Inoltre il progetto prevede idonee linee di azione sulla comunicazione della produzione florovivaistica che rende Pescia nota ovunque e della nuova location per eventi.

5. Il quadro economico di riferimento

Gli interventi necessari per recuperare e valorizzare il mercato dei Fiori di Pescia si possono distinguere in due grandi categorie:
A. Interventi di manutenzione e messa a norma della struttura esistente;
B. Investimenti per la valorizzazione del mercato.
Le operazioni di cui alla lettera A) sono indispensabili per l'avvio di qualsiasi altro investimento e servono a garantire la sicurezza e l'agibilità. La seconda categoria di investimenti (B) riguarda iniziative volte a migliorare le funzioni attuali del mercato, a crearne di nuove e a valorizzare la floricoltura distrettuale.
Nella tabella seguente, si riporta un riepilogo degli interventi complessivi con i relativi costi stimati:

Sotto l'aspetto economico verificato l'interesse reale da parte dell'investitore privato ed il periodo di congiuntura economica, a carico del settore pubblico vi sono le spese per gli interventi di manutenzione e messa a norma per circa 13 milioni di euro e gli investimenti di valorizzazione delle infrastrutture commerciali e di quelle culturali per oltre 14 milioni di euro (dei quali però circa 10 sostenuti con capitale privato e conto energia e gli altri mediante ricorso a fondi PRSE 4.2, PIR cultura e mutuo), oltre alle spese tecniche.
E' sulla prima tipologia di lavori che viene chiesta la copertura finanziaria alla Regione Toscana.
Il cofinanziamento necessario alla copertura integrale della spesa, pari a circa 2M€, potrà essere garantito da un mutuo del Comune.
Tale spesa potrà essere parzialmente coperta dall'ente gestore grazie ai margini delle attività correnti derivanti dalla differenza tra le entrate dei canoni di affitto (312.000€ stimati sulla base della manifestazioni d'interesse pervenute) e le spese di manutenzione ordinaria (246.900€).
Infine sono stati valutati i tempi di realizzazione dei lavori, da svolgersi sempre senza interrompere mai l'attività di mercato: dal momento in cui saranno approvati i progetti (circa 8 mesi dal via), servono in totale trentasei mesi, con la piazza pronta già ad agosto 2012 per organizzare il grande evento d'inaugurazione.

Viene ipotizzato un modello di gestione che prevede la costituzione di una Società di gestione New. Co. Gestore dell'immobile e degli spazi che concede in locazione a:
a) soggetto gestore del servizio di mercato dei fiori;
b) a soggetti esterni per nuove funzionalità;
c) a soggetti esterni per servizi accessori.
Le attività caratteristiche della Società di gestione sono le seguenti:
- concede in uso gratuito la platea al nuovo gestore del mercato sulla base di un "accordo di utilizzo" che tenga conto delle esigenze normali del mercato e dei picchi stagionali;
- concede in locazione gli spazi adiacenti la platea (magazzini, celle frigo, uffici, ...) agli operatori iscritti al mercato;
- si occupa della manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile
Inoltre la stessa società, in funzione dell'accordo di utilizzo:
a) concede in locazione la platea per le altre funzionalità;
b) concede in locazione gli spazi adiacenti la platea per i servizi accessori.
Pertanto le attività svolte dalla società di gestione immobili risulteranno le seguenti:
- concedere in comodato gratuito la platea al nuovo gestore del mercato dei fiori,
- concedere in locazione gli spazi adiacenti la platea agli operatori iscritti al mercato dei fiori,
- concedere in locazione la platea per lo svolgimento delle nuove funzionalità,
- concedere in affitto gli spazi adiacenti la platea per l'erogazione dei servizi accessori,
- vendere spazi pubblicitari,
- occuparsi della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.
Il soggetto gestore del Mercato dei fiori, sulla base dell'accordo di utilizzo provvederà:
- alla gestione del mercato dei fiori,
- alla promozione del mercato dei fiori,
- gestirà le tessere per gli operatori del mercato,
- gestirà le attività accessorie necessarie agli operatori del mercato.

Sulla base del modello di business, come sopra configurato, che affida la gestione della nuova struttura ad una società di nuova costituzione, passibile di essere suddivisa in due entità distinte, una avente ad oggetto la gestione dell'immobile (società immobiliare) e l'altra avente ad oggetto la gestione delle attività operative (società operativa), di seguito, viene presentato un conto economico prospettico, al fine di verificare la sostenibilità economica del progetto di sviluppo. La previsione è stata costruita a partire dai dati relativi al preconsuntivo 2009 del Comicent in liquidazione, debitamente integrati con i dati di ricavo e di costo derivanti dall'avvio delle nuove funzionalità individuate nel progetto di sviluppo presentato.
Le proiezioni economiche di seguito illustrate sono relative al periodo 2010 - 2015. Questa scelta consente di poter valutare il momento in cui il progetto di sviluppo andrà a regime e cioè quando saranno terminati gli investimenti ed attivate, dal punto di vista economico (ricavi), tutte le aree di business. Giova preliminarmente evidenziare come le ipotesi relative ai ricavi della gestione del mercato dei fiori siano estremamente conservative, in quanto non solo non si è previsto l'incremento degli stessi quale effetto di una politica attiva del mercato e il conseguente arrivo di nuovi operatori, bensì sono stati ridotti al fine di tenere conto del fatto che nella fase di avvio della nuova società potrebbero essere allontanati alcuni operatori attualmente morosi. Per quanto riguarda i ricavi derivanti dalle nuove funzionalità, questi sono stati inseriti nei conti economici del progetto di sviluppo nel rispetto del piano degli investimenti, cioè una volta che sono state realizzate le strutture necessarie all'erogazione dei relativi servizi.
Come già evidenziato sono stati utilizzati per la definizione degli altri costi i dati storici, debitamente adattati alle mutate condizioni operative. Particolare attenzione, invece, deve essere prestata alla voce ammortamenti che accoglie sia i valori relativi ai beni liquidati dall'attuale consorzio Comicent in liquidazione, sia i valori relativi a nuovi investimenti in infrastrutture tecnologiche e, soprattutto, i valori relativi a quota parte degli investimenti sull'infrastruttura architettonica sostenuti dalla società gestrice. Infatti, l'ipotesi di finanziamento dell'intero progetto prevede che una parte degli investimenti sia finanziata con mezzi pubblici, una parte con il finanziamento privato (da parte di soggetti esterni) e per la parte residuale dal soggetto che andrà a gestire l'intera struttura. Tale ipotesi ha un impatto anche sugli interessi passivi relativi alla contrazione di un mutuo per il finanziamento degli investimenti sopra citati.
Si tratta di un'ipotesi di finanziamento conservativa che tiene conto della possibilità che l'infrastruttura architettonica non sia finanziata interamente con risorse pubbliche e, pertanto, consente di valutare l'impatto sulla redditività aziendale del sostenimento del relativo investimento. Da quanto sopra espresso, emerge con chiarezza che, coerentemente con le ipotesi di fonti di finanziamento evidenziate, gli ammortamenti relativi agli investimenti effettuati con fonti pubbliche non afferiscono alla gestione della new.co in oggetto, così come gli ammortamenti relativi ad investimenti effettuati con fonti di finanziamento private.

Conclusioni

L'analisi condotta, consente di poter evidenziare come la nuova società che sarà preposta alla gestione sia del mercato di fiori, sia delle nuove funzionalità individuate nel progetto di sviluppo multifunzionale, sia in grado di produrre risultati economici positivi.
In particolare, il conto economico pluriennale, di seguito allegato, evidenzia, sulla base delle ipotesi sopra descritte, un risultato economico positivo per tutto il periodo di riferimento e, pertanto, la sostenibilità economica dell'iniziativa.